Delen:

Meer flexibiliteit in bestemmingsplannen: de oplossing voor het woningtekort in Nederland?

Dat er een flink tekort aan woningen is op de Nederlandse woningmarkt, is je waarschijnlijk niet ontgaan. Het is in deze tijden lastig om een passende woning te vinden en als je deze met een beetje geluk wel hebt weten te vinden, zijn de prijzen torenhoog. De oplossing voor dit probleem lijkt in principe simpel, namelijk: het bouwen van meer woningen. Toch gaat het in de praktijk nog niet altijd even vlot. In dit artikel licht onze professional David Rutgers (vastgoedbeheerder bij Langhenkel-Talenter) toe wat de status quo is wat betreft de aanpak van het woningtekort en hoe het flexibiliseren van bestemmingsplannen kan bijdragen aan een oplossing. 

De status quo

Dit kalenderjaar werd duidelijk hoe urgent het tekort aan woningen in Nederland is. In een reconstructie van dagblad Trouw wordt beargumenteerd dat het oplopende woningtekort het gevolg is van een opeenstapeling van verkeerde beleidskeuzes. In het artikel wordt blootgelegd hoe verschillende kabinetten het huidige woningtekort niet zagen aankomen en zelfs de woningnood doen hebben oplopen door wanbeleid.

Het huidige kabinet heeft deze september besloten om te komen tot een woningbouwimpuls: er wordt 290 miljoen euro beschikbaar gesteld voor woningbouwprojecten die zo versneld gebouwd kunnen worden. Het Centraal Plan Bureau (CPB) onderschrijft tijdens het rondetafelgesprek van de commissie Binnenlandse Zaken van de Tweede Kamer dat het vergroten van de totale nieuwbouwproductie de voornaamste optie is om de betaalbaarheid van woningen structureel te verbeteren. Uit de verschillende analyses, waaronder die van het CPB, blijkt dat deze financiële impuls slechts één van de aanbevelingen is om op korte termijn de woningproductie te stimuleren.

De gemeente als belangrijke stakeholder

Gemeenten hebben een belangrijke positie op de grondmarkt en drukken met het opstellen van het bestemmingsplan hun juridische stempel op het gebruik van de bouwgrond. Hierdoor hebben zij  veel invloed op het vertragen of versnellen van het plan- en bouwproces. Het CPB heeft in 2019 de hele keten binnen het plan- en bouwproces onderzocht door 24 diepte-interviews af te nemen bij stakeholders. In het rapport Het bouwproces van nieuwe woningen (2019) wordt in het openingsstatement al een voorlopige conclusie gegeven:

“Lagere overheden beperken omwille van de ruimtelijke kwaliteit en andere maatschappelijke doelstellingen de beschikbaarheid van woningbouwlocaties. Om betaalbaarheid van wonen te verbeteren is een belangrijke optie om woningbouw op meer locaties toe te staan.”

De aanbeveling van het CPB die hieruit volgt is dat het aantal woningbouwlocaties die gemeenten beschikbaar stellen voor projectontwikkeling vergroot moet worden. Er zou onderzoek gedaan kunnen worden naar bedrijfsmodellen waarbij gemeenten extra financiële voordelen halen uit het vrijgeven van nieuwbouwlocaties. Wanneer je verder inzoomt naar de aanbevelingen die het CPB doet naar maatregelen die binnen de invloedsfeer van gemeente liggen, dan vallen er een aantal zaken op.

Hogere ruimtelijke kwaliteit versus lagere kwantiteit woningproductie

Gemeenten hebben een uitgesproken beleidsvoorkeur voor een hoge ruimtelijke kwaliteit van nieuwbouw van woningen. Deze beleidsvoorkeur heeft een remmend effect op de totale woningbouwproductie. Binnenstedelijk bouwen is al jarenlang het vaste vakjargon van ambtenaren en bestuurders van gemeenten. Maar door de lange en onzekere trajecten die voortkomen uit het plan- en bouwproces van dit soort type projecten, haken er veel marktpartijen af, aldus het CPB.

De beleidsvoorkeur voor een hoge ruimtelijke kwaliteit voor nieuwbouw vertaalt zich daarnaast in de bestemmingsplaneisen die gemeenten stellen aan potentiële bestemmingsplanlocaties. Deze eisen worden volgens de respondenten in het rapport van het CPB veelal gedetailleerder uitgewerkt dan noodzakelijk. Dat maakt het, voor bijvoorbeeld een projectontwikkelaar, lastig om woningbouwplannen aan te passen door veranderende marktomstandigheden.

Bestemmingsplannen flexibiliseren

Tot slot wordt er in het rapport nog een aanbeveling gedaan over het flexibiliseren van bestemmingsplannen. Het uitruilen van bestemmingsplanneneisen zou hiertoe een mogelijkheid zijn. Een voorbeeld uit het rapport maakt dit uitruilprincipe duidelijk:

“Misschien is een ondergrondse parkeergarage op een locatie vlak bij het station niet nodig, en kan deze worden uitgeruild tegen iets anders. In veel gevallen beogen de eisen om de kwaliteit van de woonomgeving te verhogen; hier ligt dus wel een uitruil.”

Deze laatste aanbeveling zette mij aan het denken: Komt het uitruilen van eisen uit een bestemmingsplan voor woningbouw al in de praktijk voor? En, welke mogelijkheden biedt de Omgevingswet om als gemeente flexibeler in te spelen op de vraag van de woningmarkt, in dit geval het tekort aan geschikte woningbouwlocaties?

Ik ben benieuwd of mensen zich herkennen in de aanbevelingen die het CPB doet ten aanzien van het flexibiliseren van de ruimtelijke ordening van gemeenten. Laat jouw ervaring en/of mening achter in de comments op LinkedIn!

Delen:
Top